Najem okazjonalny – co to takiego
Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem najmu, uregulowanym ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 150).
Strony umowy: z jednej strony mamy Wynajmującego (Właściciela lokalu), z drugiej strony pojawia się Najemca (czyli po prostu Lokator).
Kto może skorzystać z tego szczególnego trybu: wyłącznie osoby prywatne i to wyłącznie w kontekście lokalu mieszkalnego.
Formalizm
Formalizm tego trybu przejawia się w następujących aspektach:
- Forma zawarcia umowy: obligatoryjnie forma pisemna (rygor nieważności)
+ załączniki:
- oświadczenie Najemcy w formie aktu notarialnego, w którym Najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2 (przy wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu);
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3 o wyrażeniu zgody na zamieszkanie Najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie Wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
- Obowiązki Wynajmującego: na Właścicielu ciąży powinność zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania Właściciela. Masz na to 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Wiąże się to oczywiście z powstaniem obowiązku podatkowego.
Profity dla Wynajmującego
Najem okazjonalny w bardzo specyficznym trybie pozwala na zabezpieczenie głównie interesu właściciela mieszkania, czyli Wynajmującego. Prawo Wynajmującego gwarantowane tym trybem to przede wszystkim – w przypadku uciążliwego lokatora – prawo do jego eksmisji.
Jeżeli bowiem dochodzi do sytuacji, kiedy umowa najmu okazjonalnego wygasa albo ulega rozwiązaniu, a Najemca nie wyprowadził się, Wynajmujący powinien doręczyć mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu z zakreślonym terminem takowego opróżnienia nie krótszym niż 7 dni (dokument ten powinien być opatrzony urzędowo poświadczonym podpisem Właściciela). Oporny lokator nie zastosuje się do takiego wezwania i w dalszym ciągu będzie zamieszkiwał nasze mieszkanie? Wynajmujący powinien podjąć kroki skierowania sprawy na drogę sądową, składając do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (czyli oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji).
W takim przypadku nie wiąże nas ani okres ochronny zabraniający eksmisji od 1 listopada do 31 marca, ani zakaz eksmisji kobiet w ciąży, nieletnich, niepełnosprawnych i obłożnie chorych (osoby te mają się przenieść do lokalu podanego w oświadczeniu). Gdy posiadasz już jako Właściciel przedmiotową klauzulę wykonalności, wybierz się do komornika celem rozpoczęcia procedury eksmisyjnej.
Dodatkowe informacje
Czy możliwa jest kaucja? Oczywiście, zapisy o niej muszą być jednak zawarte w samej umowie. Nie masz też zupełnej swobody co do ustalenia jej wysokości. Jej max to 6-krotność miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy. Co zabezpiecza: roszczenia Wynajmującego z tytułu czynszu najmu oraz z tytułu naprawienia ewentualnych szkód poczynionych przez Najemcę.
Pamiętaj, że umowę tego typu możesz zawrzeć jedynie na czas określony (musisz go więc dokładnie w umowie wskazać). Ustawa narzuca tutaj maksymalnie 10-letni okres trwania takiej umowy, po którego upływie można umowę przedłużyć o kolejne maksymalnie 10 lat.
Podsumowując, umowa najmu okazjonalnego jest trybem szczególnym, z jednej strony bardzo sformalizowanym i nakładającym na strony umowy wiele obowiązków, z drugiej strony gwarantującym Wynajmującemu wysoką ochronę przed nieuczciwymi lokatorami. Warto więc rozważyć, czy na etapie podpisywania umowy nie zawrócić sobie głowy kilkoma formalnymi kwestiami, ale po fakcie spać spokojnie, zabezpieczywszy swoją nieruchomość.
